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来源：凤凰彩票客户端2024-02-26 17:48

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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******

　　文/庞无忌

　　2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。

　　率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。

　　老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。

　　独特的发展模式

　　这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。

　　2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。

　　在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。

　　聚焦四大核心城市

　　新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。

　　从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？

　　黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。

　　以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。

　　除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。

　　多元化生态圈

　　建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。

　　黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”

　　她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。

　　黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。

　　生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。

　　过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。

国是说法｜江歌母亲诉刘鑫案将再开庭！泄露遗照，这种行为违法吗？******

　　文/赵斌

　　近日，江歌母亲江秋莲在接受中新社国是直通车采访时说，最近在网络上流传的江歌遗体局部照片，让她这个失独的“白发人”再次备受煎熬。

　　死者遗体照片是谁发布的？这么做是否违法、应该承担什么责任？

　　网上发布遗体照片是侮辱尸体吗？

　　2016年，留学日本的江歌在自己东京住所的门口，被好友刘鑫(现已改名刘暖曦)的前男友陈世峰杀害，年仅24岁。2017年12月20日，日本东京地方裁判所以故意杀人罪和恐吓罪判处被告人陈世峰有期徒刑20年。江秋莲一直没有从丧女之痛中走出来，她认为刘鑫是有责任的。2019年10月，江秋莲以生命权侵权为由对刘鑫提起诉讼，并索赔两百余万元。

　　2022年1月10日，青岛市城阳区法院对江歌之母江秋莲起诉刘鑫生命权纠纷案一审公开宣判。法院判决刘鑫赔偿江秋莲各项经济损失49.6万元、精神抚慰金20万元，并承担全部案件受理费。

　　随后刘鑫提出上诉，2022年2月16日，二审一次开庭；2022年11月22日，江母诉刘鑫案二审将第二次开庭。

　　据江秋莲说，她于11月9日发现亡女江歌遗体手部照片在网络流传，目的是分析伤痕，以求证明她向公众撒谎。已逝去6年的独生女遗体照片在网上肆意传播，作为母亲，她备受刺激和折磨。虽然目前没有证据证明照片被谁泄露，但江秋莲认为，这些照片源自案卷中内容，在两国法院庭审过程中都没有向公众公示过。她已就此事向警方报案。

　　刑事专家、首都师范大学法律系教授、北京市冠衡律师事务所兼职律师肖怡在接受中新社国是直通车采访时认为，对于民事案件卷宗内容适用一般性保密规定，不像刑事案一样有严格的保密限制。民事案件的证据一般不是通过侦查机关侦破取得，由律师调查取得或者由当事人提供。但如果涉及泄露国家机密、商业机密以及个人隐私信息的行为也将会有刑事法律风险。

　　在网上发布遗体照片是否有对死者不敬、甚至侮辱的嫌疑？

　　肖怡认为，侮辱尸体、尸骨、骨灰罪，构成要件要求犯罪对象只能是尸体、尸骨、骨灰，不能扩大解释为尸体的照片，即使非法公布尸体照片也不构成此罪，如果将犯罪对象扩大解释到照片的程度将违背罪刑法定原则。但是，如果未经允许公开或披露案卷中涉及的相关内容，造成了死者的姓名、肖像、名誉、荣誉、隐私等受到侵害的，涉嫌构成民事侵权，死者的近亲属可以向法院提起诉讼以主张权利。

　　网暴究竟如何认定？

　　江秋莲说，除了这些照片，她还有证据证明刘暖曦一方操纵网络水军，对江歌和她进行污蔑、诽谤和攻击，各种网暴甚至连她的代理律师也不放过。

　　江秋莲也表示，她向网络平台投诉后，刘暖曦的相关账号已经被封禁或禁言，但还有相关疑似“水军”的账号依然存在，她正在一步步投诉中。

　　但是，作为一个可以表达观点的公共平台，网络上有人对某些事情观点不一致在所难免，未必一定就是“水军”。

　　对此江秋莲认为，有的“水军”一个人就有6个账号，难以相信这是普通网友。还有人为规避法律风险在攻击她时并不指名道姓，但评论区里却都知道说的是谁。她已就相关证据做了有效取证，认为可以指向有人组织、操纵“水军”对江歌和她以及代理律师实施网络暴力的行为。

　　中国社会科学院大学互联网法治研究中心执行主任刘晓春在接受中新社国是直通车采访时认为，发布推广虚假信息，操纵、利用“水军”的手段本身要承担相应的行政责任；如果谣言给当事人造成损害，也要承担民事责任。另外一方面，平台也有义务识别、治理和打击“水军”。

　　就网络暴力而言，刘晓春认为，治理网络暴力是现在的一个新问题，因为评论和观点表达是正常的网络行为，评论与伤害之间的因果关系认定、正常评论与网络暴力之间的边界目前还难以形成清晰界定标准。目前监管机关和平台都在探索以预防为主要目标的创新手段，并且已经产生较为明显的积极效果。

　　网络暴力这种行为到底有没有可能触碰犯罪红线？有没有可能构成“侮辱罪”或“诽谤罪”？

　　肖怡认为，侮辱罪和诽谤罪是两个不同的罪名。侮辱罪是指以暴力或者其他方法公然破坏他人名誉，情节严重的行为。侮辱行为必须公然进行，即在第三者或众人在场的情况下，或者能够使第三人或其他不特定的人听到、看到的方式进行侮辱；诽谤罪的构成则强调故意捏造事实并散布，情节严重的行为。所以，如果故意发布不属实、虚构的信息，更符合诽谤罪。司法解释认为利用信息网络诽谤他人的，同一诽谤信息实际被点击、浏览次数达到5000次以上，或者被转发次数达到500次以上的，应当被认定为“情节严重”的情形。

　　如果是有组织地去“诽谤”，可以适用“共犯”理论，根据实际参与行为的分工，无论是实行、帮助，还是教唆都可能面临承担相应的刑事风险。诽谤罪属于亲告罪，一般情况下是自诉，也就是需要被害人去法院起诉。对于通过信息网络实施的诽谤，被害人提供证据困难的，法院可以要求公安提供协助。

　　国是直通车就江秋莲等提出的一些疑问，与以刘暖曦名义向国是君发送过民事上诉状等文件的微信账号联系核实，未获任何回应；与刘暖曦代理律师联系，回应称“作为代理律师，什么都不能回应”。

　　（文图：赵筱尘巫邓炎）

[责编：天天中]

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